Tư vấn: 

 

 

 

Theo quy định của Bộ luật dân sự thì hình thức thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.

 

Đối với Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai như nhà ở phải tuân thủ hình thức Hợp đồng theo quy định của Luật Nhà ở. Khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở quy định: Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn.

 

Tuy nhiên, hiện nay, Luật công chứng và Nghị định số 79/NĐ-CP ngày 18/5/2007 của Chính phủ về chứng thực đã phân biệt rõ hai loại hoạt động công chứng và chứng thực, theo đó công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch; còn Phòng Tư pháp cấp huyện, Uỷ ban nhân cấp xã có thẩm quyền chứng thực bản sao giấy tờ từ bản chính, chứng thực chữ ký. Để tạo điều kiện cho Phòng Tư pháp cấp huyện, Uỷ ban nhân dân cấp xã tập trung thực hiện tốt công tác chứng thực bản sao, chữ ký theo quy định của Nghị định số 79/NĐ-CP, đồng thời từng bước chuyển giao các hợp đồng, giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện theo đúng tinh thần của Luật công chứng, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch của cá nhân, tổ chức, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cần thực hiện các biện pháp phát triển tổ chức hành nghề công chứng ở địa phương; căn cứ vào tình hình phát triển của tổ chức hành nghề công chứng để quyết định giao các hợp đồng, giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện; trong trường hợp trên địa bàn huyện chưa có tổ chức hành nghề công chứng thì người tham gia hợp đồng, giao dịch được lựa chọn công chứng của tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn khác hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp xã theo quy định của pháp luật.

 

Như vậy, đối với Hợp đồng thế chấp bất động sản (kể cả hình thành trong tương lai) tại những địa bàn đã có tổ chức công chứng thì bắt buộc phải thực hiện công chứng theo quy định của Luật công chứng. Đối với những địa bàn chưa có tổ chức công chứng thì Hợp đồng thế chấp đó có thể lựa chọn chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền chứng thực.

 

2. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản

 

a. Bên thế chấp tài sản phải giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp;

 

b. Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xoá việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt;

 

c. Sử dụng tài sản thế chấp đúng mục đích, không làm huỷ hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp;

 

d. Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thoả thuận trong hợp đồng. 

 

đ. Được sử dụng tài sản thế chấp trong thời hạn thế chấp;

 

e. Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thoả thuận;

 

f. Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp;

 

g. Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý;

 

h. Nhận lại giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp.

 

3. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

 

a. Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp;

 

b. Trả lại giấy tờ liên quan đến tài sản đem thế chấp sau khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp;

 

c.Kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp bằng tài sản trên đất quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;

 

d. Được xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận.

 

Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 có hướng dẫn: Nếu tài sản thế chấp là nhà thì phải kê khai loại nhà (nhà ở, nhà xưởng, nhà kho, …), số tầng, diện tích xây dựng (diện tích chiếm đất), diện tích sử dụng, địa chỉ nhà đó.

 

Trường hợp tài sản thế chấp là nhà chung cư thì ghi tên của nhà chung cư, số tầng, diện tích xây dựng (diện tích chiếm đất), tổng số căn hộ, địa chỉ nhà chung cư đó. Trường hợp tài sản thế chấp là căn hộ trong nhà chung cư thì ghi "căn hộ chung cư" và ghi số của căn hộ, tầng số, diện tích sử dụng của căn hộ, địa chỉ nhà chung cư đó. Trường hợp tài sản thế chấp là công trình hạ tầng kỹ thuật thì ghi loại công trình hạ tầng, tên từng hạng mục công trình và diện tích chiếm đất của hạng mục công trình đó. Đối với công trình kiến trúc khác thì ghi tên công trình và diện tích chiếm đất của công trình, địa chỉ nơi có công trình.