Điều 727 BLDS định nghĩa: “Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo qui định của bộ luật này và pháp luật về đất đai”.

 

Điều 732 của BLDS qui định: “Bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp bên nhận góp vốn là pháp nhân, trừ trường hợp góp vốn trong hợp đồng hợp tác kinh doanh”.

 

Từ  các điều luật nêu trên, ta có thể rút ra một kết luận:

 

Loại thứ nhất là góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Góp vốn để hợp tác kinh doanh. Trong trường hợp này, bên nhận góp vốn không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

 

Loại thứ hai là góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để thành lập pháp nhân mới. Trong trường hợp này, pháp nhân mới (Bên nhận góp vốn) được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 49 khoản 4 của Luật Đất đai năm 2003).

 

Tuy nhiên, trong cả hai trường hợp nêu trên, quyền sử dụng đất đều không được chuyển giao cho bên nhận góp vốn, bởi vì một khi quyền sử dụng đất đã được chuyển giao cho bên nhận góp vốn thì mọi quyền năng đều được chuyển giao cho bên nhận góp vốn, bên góp vốn không còn bất kỳ quyền gì liên quan đến QSD đất đã đem góp vốn. Có thể chứng minh cho điều đó bằng các điều luật nêu sau đây:

 

Điều 730 khoản 2. BLDS năm 2005 ghi: Bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được quyền chuyển nhượng, để thừa kế phần góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo thoả thuận; Được quyền nhận lại quyền sử dụng đất theo thoả thuận hoặc khi thời hạn góp vốn đã hết; Huỷ hợp đồng góp vốn nếu bên nhận góp vốn không thực hiện việc thanh toán phần lợi nhuận đúng thời hạn hoặc thanh toán không đầy đủ (kể cả trường hợp đã hoàn thành việc đăng ký góp vốn tại cơ quan đăng ký BĐS).

 

Điều 131 khoản 2 của Luật Đất đai năm 2003 ghi: Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứttrong các trường hợp sau:

- Hết thời hạn góp vốn

- Các bên có thoả thuận về việc chấm dứt góp vốn.

- Bên góp vốn là doanh nghiệp bị phá sản, giải thể, chấm dứt hoạt động.

- Cá nhân góp vốn bị chết, bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh.

 

Do vậy, qui định về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong BLDS năm 2005, Luật Đất đai năm 2003 không thống nhất với qui định về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong Luật Doanh nghiệp năm 2005. Bởi vì Luật Doanh nghiệp năm 2005 tại Điều 29 khoản 1.a qui định: đối với tài sản có đăng ký hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan có thẩm quyền.

 

Hậu quả là sau khi hoàn thành việc đăng ký góp vốn, quyền của bên nhận góp vốn và quyền của bên góp vốn không xác định được rõ ràng và việc quản lý, sử dụng, định đoạt giá trị QSD đất đã được góp vốn trở nên phức tạp, khó xử. Đối với bên góp vốn thì quyền sử dụng đất đã được góp vào bên nhận góp vốn nên việc định đoạt đối với QSD đất đã góp vốn bị hạn chế. Đối với bên nhận góp vốn thì mặc dù đã nhận góp vốn, kể cả được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên nhận góp vốn chỉ có quyền quản lý và sử dụng theo mục đích góp vốn, không có quyền định đoạt như thế chấp, chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất đã được góp vốn, vì quyền sử dụng đất chưa được chuyển giao cho bên nhận góp vốn.

 

Ngoài ra, BLDS năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003 chỉ qui định về việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, không qui định về việc góp vốn bằng giá trị nhà hay tài sản gắn liền với đất. Như vậy, trong trường hợp tài sản góp vốn bao gồm cả nhà và đất gắn liền với nhau thì không có qui định điều chỉnh áp dụng đồng thời cho cả quyền sử dụng đất và nhà.